Какие агентства специализируются на зарубежной коммерческой недвижимости?

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

  • Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
  • Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

  • Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
  • Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
  • Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
  • Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

  • Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
  • Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
  • Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
  • В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.
Читайте также:
Посольство Монголии в Москве. Адрес, телефоны, график работы монгольского посольства в России

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

  • Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
  • Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
  • Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
  • Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
  • Знать налоговое и гражданское законодательство.
  • Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
  • Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
  • Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

  • Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
  • Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
  • Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
  • Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Автор: Дмитрий Кузьмин

Коммерческая недвижимость 2021: как трансформировался рынок офисных и торговых помещений

По итогам 9 месяцев 2021 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 229 млрд рублей, что на 32% превысило результат аналогичного периода 2020 года и на 29% – 2019 года. Такой высокий объем инвестиций – результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент (65% от общего объема транзакций).

Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты недвижимости нежилого назначения, которые возможно использовать в коммерческих целях для получения дохода.

Рис. 1. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России, млрд руб.


Источник: CBRE

Такая положительная динамика связана и с тем, что нежилые помещения подешевели до 20% и инвестиции в них окупаются быстрее. Коммерческую недвижимость можно сдать в аренду без отделки, в отличие от жилья, что также привлекает инвесторов. При этом такое помещение в аренду сдавать выгоднее, чем жилое. Так, квартиру можно сдать в среднем за 12 тыс. руб. (доходность – 5%), коммерческое помещение – за 1 тыс. руб./кв. м. (доходность – 10%).

Динамика спроса на коммерческую недвижимость

Наиболее востребованы у инвесторов складские и офисные помещения, торговые объекты на пешеходных улицах. При выборе недвижимости они учитывают локацию, наличие гипермаркетов, коммерческих зданий рядом. Чаще всего в этом году покупали площади в новостройках на первой линии по цене до 30–40 млн руб. под продуктовые магазины и аптеки. Аналитики прогнозируют рост инвестиций в коммерческую недвижимость до 290 млн руб. Динамика продолжится до середины 2022 года, темпы роста инвестиций сократятся после окончания пандемии.

За 2020 год спрос на куплю-продажу и аренду офисных площадей снизился, однако популярность гибких офисов, наоборот, росла. Их доля в структуре спроса коммерческой недвижимости в категории купли-продажи составила 46%, на рынке аренды – 36%. В гибких офисах располагаются востребованные в условиях пандемии сервисы доставки еды и продуктов, пункты выдачи заказов онлайн-магазинов. Кроме того, гибкие офисы часто находятся в спальных районах, а люди как раз стали чаще покупать товары и услуги в точках у дома.

Читайте также:
Музей науки Немо в Амстердаме

Рис. 2. Доля купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости в общем спросе и предложении в 2020 году в России, %


Источник: СберБизнес https://sberbusiness.live

В целом, спрос на коммерческую недвижимость в России вырос за год на 15% (с сентября 2020 по сентябрь 2021 года). По данным «Авито.Недвижимость», за 9 месяцев 2021 года спрос на гибкие офисы увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 25%, на офисные помещения – на 26%, на складские помещения – на 17%, на торговые площади – на 12%.

При этом стоимость аренды и покупки всех видов коммерческой недвижимости увеличилась уже в 2020 году, несмотря на кризис. В сегменте купли-продажи сильнее всего подорожали торговые площади – на 10%. В сегменте аренды максимально выросли ставки на офисы и гибкие офисы (ПСН) – на 12%.

Рис. 3. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при купле-продаже в России, тыс. руб. кв. м.


Источник: СберБизнес https://sberbusiness.live

Рис. 4. Средняя цена разных типов коммерческой недвижимости при аренде в России, руб. кв. м.


Источник: СберБизнес https://sberbusiness.live

Рост стоимости коммерческих помещений, в частности, связан с тем, что из-за снижения ставок по депозитам и колебания курсов валюты инвесторы приобретали площади в выгодных локациях. Кроме того, рост средних цен также связан с появлением новых офисных зданий и других объектов высокого класса со ставками выше среднего.

За 2020 год спрос на покупку коммерческих объектов особенно вырос в Сибири и на Урале. Например, в Новосибирске он подскочил на 28%, в Омске – на 26%, в Челябинске – на 18%. На рынке аренды в лидерах роста – Екатеринбург (+13% за год), Новосибирск (+8%) и Омск (+5%). При этом в большинстве регионов спрос на аренду коммерческой недвижимости снизился. В Москве – сразу на 7%.

Трансформация и восстановление рынка коммерческой недвижимости

В 2021 году трансформация рынка коммерческой недвижимости способствует повышению ставок.

В настоящий момент продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. В связи с периодическим введением локдаунов сначала весной 2020 года, потом в январе 2021 рынок офисной недвижимости характеризовался падением спроса на офисные площади по всей России, а потому восстанавливался слабо.

С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%.

Очевидно, что последний локдаун (31 октября – 7 ноября) стал еще одним испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».

Рис. 5. Динамика спроса на аренду офисов в сравнении с допандемийным периодом

Источник: ЦИАН. Коммерческая; m.asninfo.ru

География спроса на коммерческие помещения

Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.

Рис. 6. Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам

Источник: ЦИАН. Коммерческая

Структура спроса по категориям коммерческой недвижимости

Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.

В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.

Таблица 1. Распределении спроса по классам офисов

До пандемии, начало 2020 года

Локдаун (апрель-июнь 2020)

Год назад (осень 2020)

Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021)

Текущий спрос (октябрь 2021 года)

По итогам 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,99 млн кв. м., из которых 4,59 млн кв. м. относятся к классу А, а 12,40 млн кв. м. – к классу В. По итогам 9 месяцев. 2021 года совокупный объем офисов на московском рынке составил 17,5 млн кв. м., из которых 4,99 млн кв. м. относятся к классу А, а 12,5 млн кв. м. – к классу В.

Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.

Рис. 7. Спрос на аренду офисов в округах Москвы за 9 мес.2021 г.

Источник: Циан.Коммерческая

Новые коммерческие помещения

Таблица 2. Основные показатели офисного рынка г. Москвы

Общий объем предложения

качественных площадей, тыс. кв. м.

Введено в эксплуатацию, тыс. кв. м.

Доля свободных площадей, %

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м./год

За 2020 год ставки аренды офисов претерпели несущественные изменения. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за 2020 год, связанный с пандемией, выросла на 2,1% (25 528 руб./кв. м./ год), за 9 месяцев 2021 выросла незначительно на 0,3% по сравнению с началом года и сейчас находится на уровне 25 596 руб./кв. м./год (без учета операционных расходов и НДС). При этом квартальное снижение средневзвешенного показателя в классе А связано с активным «вымыванием» более дорогих площадей за период июль – сентябрь: с рынка ушли крупные дорогие блоки из таких объектов, как Neva Towers, OKO, «ВТБ Арена Парк», «Искра-Парк», при этом доля менее дорогого предложения возросла.

Читайте также:
Туры во Вьетнам на 9-12 ночей, отели 3-5*, завтраки от 68 642 руб за ДВОИХ - декабрь

В классе В ставка аренды в 2020 году выросла на 1,3%, т. е. до 17 135 руб./кв. м./год, за 9 месяцев 2021 выросла на 1,1%, т. е. до 17 342 руб./кв. м./год (без учета операционных расходов и НДС).

Рис. 8. Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В в Москве, руб./кв. м.

Источник: Авито.Недвижимость

После неопределенности рынка и сниженной активности девелоперов в 2020 году, когда совокупный ввод офисных площадей составил всего 224,4 тыс. кв. м. вместо прогнозируемого в конце 2019 года 520 тыс. кв. м., с начала 2021 года ввелось уже почти 500 тыс. кв. м., что превышает совокупные показатели 2016–2020 годов. Если в 2021 году ожидался ввод порядка 450–470 тыс. кв. м., то совокупный объем ввода офисов в уже в I–III кв. 2021 г. более чем вдвое превысил общий объем ввода 2020 года и составил 497,6 тыс. кв. м.

Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок в 2020 году, стал объект класса А – Neva Towers (60 283 кв. м.). Также произошел официальный ввод таких крупных объектов, как «ВТБ Арена Парк», «Алкон II», МФК «Квартал West». Крупнейшие объекты вышли на рынок практически не заполненными, в результате чего качественным свободным предложением пополнились исторически сложившиеся развитые деловые локации – Москва-Сити и северо-западная часть Москвы в районе Ленинградского коридора.

За 9 месяцев 2021 года завершилось строительство одного из крупнейших московских офисных проектов – «Ростех-Сити», арендуемая площадь которого составляет 173,6 тыс. кв. м. Также произошел официальный ввод более 128 тыс. кв. м. арендуемой площади объекта «Сбер-Сити». В 2021 году ожидается ввод еще порядка 200–220 тыс. кв. м. С учетом результатов первых девяти месяцев 2021 г. совокупный результат года может превысить отметку в 700 тыс. кв. м. и станет максимальным за последние семь лет. При этом порядка 75% объектов будут являться проектами класса А.

Однако в случае непредвиденных негативных ситуаций и низких темпов восстановления рынка показатель по итогам 2021 года может оказаться на более низком уровне.

Свободные офисные площади

За 2020 год доля свободных площадей в классе А выросла на 2,4 п. п. – до 11,7%, свободными остались 540 тыс. кв. м. офисов. В классе B c начала 2020 года, наоборот, отмечено снижение показателя на 1,3 п. п. – до 6,1%, общий объем свободных площадей – почти 760 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей за 9 месяцев 2021 г. достигла уровня 9,8% в офисах класса А и 5,8% в офисах класса В. Свободными на текущий момент остаются почти 488 тыс. кв. м. офисов в классе А и почти 729 тыс. кв. м. В классе В. При этом с начала года показатели снизились как в классе А, так и в классе B на 2 п.п. и 0,3 п.п. соответственно. Фактором такой динамики показателей является высокий уровень арендной активности, продолжающийся с начала 2021 года: доля сделок новой аренды в структуре сделок растет, формируя высокий показатель офисного поглощения.

К концу 2021 года ожидается дальнейшее снижение показателя в классе А (до 9,3–9,5%) и в классе В (до 5,3–5,2% к концу 2021 года) из-за небольшого объема анонсированных к вводу офисов, а также ожидаемой сезонной, более динамичной, деловой активности.

Рис. 9. Динамика вакантных офисных площадей в Москве, %

Источник: Авито.Недвижимость

Субаренда на рынке коммерческой недвижимости

Одной из тенденций 2020 года можно назвать рост субаренды на офисном рынке: в результате ограничительных мер и перевода части сотрудников на дистанционный формат работы значительное количество компаний приняли решение высвободить часть своих площадей под субаренду. Совокупный объем таких площадей оценивается на уровне 150–200 тыс. кв. м., часть из которых по-прежнему остается на рынке.

В 2020 году собственники классических офисов, в отличие от владельцев гибких пространств, были более защищены от масштабного отказа от площадей невозможностью одностороннего выхода арендаторов качественных объектов из договора, что потенциально сдерживает рост доли вакантных площадей. Более того, несмотря на общий рост вакантности в классе А, в объектах ключевых деловых локаций столицы – ММДЦ Москва-Сити и Центральном деловом районе – в конце 2020 года наблюдалась нехватка качественного предложения офисных пространств.

К слову, в 2020 году был зафиксирован большой объем сделок по пересмотру коммерческих условий, а также полному или частичному отказу арендаторов от площадей, причем основной объем такого типа сделок пришелся на конец года. Всплеск подобной активности, вероятнее всего, означает завершение переговоров арендаторов, которые приняли решение о реконфигурации своих пространств в первые месяцы ограничительных мер из-за пандемии.

Читайте также:
Консульство Австралии в Санкт-Петербурге официальный сайт, адрес австралийского консульства в СПб

Отраслевая структура спроса на офисные помещения

В структуре спроса на офисы банки и финансовые компании, а также компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/ Коммуникации) были лидерами в 2020 году с долей в 31% каждый. Крупнейшей сделкой года стала предварительная аренда «Тинькофф Банком» всей офисной площади проекта AFI Square, ввод которого запланирован на 2022 год. Третье место с долей в 12,7% пришлось на компании сектора B2B.

Рис. 10. Доля офисных площадей в зависимости от профиля компаний, %

Источник: Авито.Недвижимость

Однако в связи с высокой активностью IT-компаний в структуре спроса на офисы компании сектора ТМТ (Технологии/Медиа/Коммуникации), они были лидерами в первые девять месяцев 2021 года с долей практически 28%. На втором месте оказались представители сферы B2B с долей в 14,5%. Средний размер сделки аренды составил в период I–III кв. 2021 г. 1 667 м2.

Рост интереса к гибким офисам

Следует отметить, что 2021 год отмечен ростом спроса на гибкие офисы. Рынок гибких рабочих пространств активно развивался в 2020 г. Совокупный объем предложения по результатам года составил 293 тыс. м2. Суммарно за 2020 г. компаниями было арендовано 22 тыс. м2 в гибких рабочих пространствах. Доля гибких рабочих пространств по отношению к совокупному объему офисных площадей достигла 1,5%, что приблизило Москву к среднерыночному европейскому значению в 1,9%. Для сравнения, в Париже аналогичный показатель остановился на уровне 2,0%, а в Лондоне эта доля доходит до 5,0%.

На рынке гибких рабочих пространств 85% от общего объема предложения составляют площадки крупных сетевых операторов, интерес которых направлен на корпоративных клиентов, арендующих крупные блоки и на длительный срок. Некоторые из операторов сетевых рабочих пространств позиционируют себя как площадки премиум-класса, например, MeetingPointи CEO Rooms. Другие, наоборот, делают акцент на услугах, доступных большинству компаний: например, «Ключ» и «Рабочая Станция».

Несмотря на то, что большинство компаний, выбирающих гибкие офисы, представляют собой сектор TMT, все больше корпораций из разных сфер деятельности выбирают подобный формат размещения. Рынок гибких офисов продолжает развиваться значительными темпами, в том числе появляются новые профессиональные операторы гибких пространств: из последних появившихся в 2021 году крупных игроков данного сектора можно выделить FLEXITY и Pridex.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:

в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;

арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;

цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;

здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;

вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

Рынок недвижимости 2022: как на нем заработать

Изобильные 2020–2021

За последние полтора года россияне могли в очередной раз убедиться, что не стоит списывать со счетов жилую недвижимость в качестве инструмента для сбережения средств. Цены на вторичном рынке в Москве и Московской области с начала 2020 г. выросли в полтора раза. В новостройках рост оказался еще сильнее и составил 58–60%. В чуть меньшем масштабе аналогичная ситуация наблюдалась и в других мегаполисах.

Ключевым драйвером роста цен стало снижение ставок по ипотеке на фоне падения объемов текущего строительства. В ответ на пандемийные риски в 2020 г. Банк России резко снизил ключевую ставку до 4,25%. Одновременно правительство запустило программу господдержки девелоперов, в рамках которой ипотеку на первичное жилье можно было оформить по ставкам в районе 6%. В результате средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась, а объемы ипотечных сделок резко выросли.

При этом переход отрасли на продажи через эскроу-счета способствовал сокращению объема текущего строительства, который достиг минимума в феврале 2021 г. Высокий спрос на фоне снижающегося предложения стал стимулом для роста цен. Дополнительное давление оказывала растущая себестоимость строительства из-за скачкообразного повышения цен на ключевые стройматериалы.

Читайте также:
10 самых вкусных блюд болгарской кухни

В 2022 г. ожидается замедление рынка. Из-за сокращения господдержки и роста ключевой ставки, которая может достигнуть 8,5%, ставки по ипотеке в 2022 г. могут вырасти. На графике выше видно, как в августе средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам развернулась к росту. По итогам ноября мы можем увидеть еще один скачок, поскольку в этом месяце банки корректировали свои программы после жесткой риторики ЦБ на заседании 22 октября.

Рост ставок по ипотеке, высокие цены на квадратные метры и стремительно дорожающая потребительская корзина могут сделать жилье менее доступным для населения и охладить спрос в 2022 г. Это будет ограничивать возможности девелоперов по дальнейшему переносу в цены растущей себестоимости, оказывая давление на маржинальность.

Снижение цен на новостройки не ожидается, по крайней мере на премиальных рынках в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Скорее, цены выйдут на плато на фоне снижения объемов продаж. Возможен рост числа всевозможных маркетинговых и стимулирующих мероприятий от застройщиков, маскирующих точечное снижение цен под видом скидок и рассрочек. В большей степени это может быть характерно для застройщиков, у которых отсутствуют уверенные конкурентные преимущества на уровне продукта.

На вторичном рынке объем предложения и число сделок также могут сократиться. Так как собственники жилья не имеют ограничения по цене снизу в виде себестоимости, наиболее мотивированные продавцы могут соглашаться на скидки, что может способствовать снижению цен в наиболее перегретых регионах. Однако в среднем по стране ощутимого снижения не ожидается.

Далее рассмотрим, как российский инвестор в 2022 г. может заработать на недвижимости и других активах, связанных с ней.

Инвестиции в недвижимость напрямую

Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.

Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.

Акции девелоперов

В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.

ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.

Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.

Облигации девелоперов

Доходности на рынке облигаций в 2021 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.

В 2020–2021 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.

Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB- до A+, доходности в основном превышают 10%.

С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.

В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.


Ипотечные облигации — зарабатываем на чужой ипотеке

Бум по выдаче ипотечных кредитов положительно сказался не только на продажах застройщиков, но и на объемах активно развивающегося рынка ипотечных облигаций. Ипотечная облигация (ипотечная ценная бумага, ИЦБ) — это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами его клиентов по ипотечным кредитам. В основе такой облигации лежит пул ипотечных кредитов, платежи по которому направляются инвесторам в виде купонов.

Читайте также:
Как дёшево забронировать хороший отель

Крупнейшим агентом по выпуску ИЦБ в России является ДОМ.РФ. Его выпуски составляют более 90% всего рынка ИЦБ. Ипотечные облигации в России представляют хорошую возможность для инвестора получить долгосрочную доходность выше ОФЗ при высокой надежности вложений. При этом минусом будет низкая ликвидность и небольшой перечень бумаг, доступных к покупке.

Перечень биржевых ИЦБ можно найти на сайте Московской биржи. Эти бумаги считаются сложным финансовым инструментом и доступны для покупки только квалифицированным инвесторам.

Подробнее об ипотечных облигациях можно прочесть в специальном материале: Ипотечные облигации. Что это и как на них заработать

Инвестиции по-крупному — ЗПИФы недвижимости

Инвестировать в квадратные метры можно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), в которых средства инвесторов собираются в единый пул и вкладываются в жилую и коммерческую недвижимость. Через ЗПИФ у инвестора появляется возможность стать совладельцем крупных торговых и бизнес центров, производственных площадок или просто получить диверсифицированный портфель и профессиональное управление, обладая сравнительно небольшой суммой средств.

По данным Investdunds.ru, на российском рынке существует более 140 различных фондов, инвестирующих в недвижимость и доступных для неквалифицированных инвесторов. Но инвестировать получится далеко не в каждый из них. Как правило, фонд собирает средства пайщиков под конкретный объект, а когда необходимая сумма собрана, закрывает прием средств до следующей сделки.

При выборе ЗПИФа важно внимательно изучить стратегию фонда, условия для инвесторов и все комиссии, которые необходимо будет уплатить за управление. Важно помнить, что успех фонда в прошлом не гарантирует успеха в будущем.

Инвестиции за рубежом — REITs

На американском рынке существует такой инструмент для инвестиций как REIT. Real Estate Investment Trust — компания, которая владеет приносящей доходы недвижимостью или финансирует соответствующие операции.

Инвестиции в REIT — возможность сделать ставку на зарубежный рынок недвижимости. В специальном материале, посвященном этому инструменту, мы выделили два наиболее интересных фонда, которые могут принести хороший доход инвестору. Это Public Storage (PSA), специализирующийся на сдаче в аренду помещений для хранения бытовых вещей, и Realty Income (O), специализирующийся на недвижимости в США, используемой ритейлерами.

БКС Мир инвестиций

Последние новости

Рекомендованные новости

Главное за неделю. Ястребы и яблоки

Итоги торгов. Важные уровни и противоречивые сигналы резко снизили торговую активность

Прогноз погоды на весь фондовый год

Больше золота и удобрений. 5 самых ожидаемых новых фишек на СПБ

Дивидендный аристократ 3M Company. Есть потенциал для падения

Потребительский сектор в 2022. Оцениваем ситуацию

Ее выбрал Баффет и Кэти Вуд: акция с потенциалом более 100%

Какие перспективы у акций Chevron после отчета

Адрес для вопросов и предложений по сайту: bcs-express@bcs.ru

Copyright © 2008–2022. ООО «Компания БКС» . г. Москва, Проспект Мира, д. 69, стр. 1
Все права защищены. Любое использование материалов сайта без разрешения запрещено.
Лицензия на осуществление брокерской деятельности № 154-04434-100000 , выдана ФКЦБ РФ 10.01.2001 г.

Данные являются биржевой информацией, обладателем (собственником) которой является ПАО Московская Биржа. Распространение, трансляция или иное предоставление биржевой информации третьим лицам возможно исключительно в порядке и на условиях, предусмотренных порядком использования биржевой информации, предоставляемой ОАО Московская Биржа. ООО «Компания Брокеркредитсервис» , лицензия № 154-04434-100000 от 10.01.2001 на осуществление брокерской деятельности. Выдана ФСФР. Без ограничения срока действия.

* Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в данном разделе, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Компания БКС» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения операций, либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном разделе.

Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, подачи поручений по телефону, иные расходы, подлежащие оплате клиентом. Полный список тарифов ООО «Компания БКС» приведен в приложении № 11 к Регламенту оказания услуг на рынке ценных бумаг ООО «Компания БКС». Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг; информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Читайте также:
Герб Федеративных Штататов Микронезии

Где и как получить свидетельство о рождении ребенка?

Максим Иванов
Автор статьи
Практикующий юрист с 1990 года

Свидетельство о рождении является официальным бланком, удостоверяющим личность несовершеннолетнего гражданина в возрасте до 14 лет.

Однако и после достижения указанного возраста этот документ будет подтверждать юридически значимые обстоятельства — факт родственных отношений, дату и место появления на свет.

Порядок получения свидетельства о рождении

Ввиду недееспособности малолетнего гражданина обязанность получения и хранения этого документа возлагается на его родителей. Процедура проходит через несколько этапов:

  • непосредственно после появления на свет новорожденного в медицинском учреждении выдается справка, в которой указываются сведения о дате и месте рождения, матери и отце (информация об отце ребенка может указываться со слов женщины);
  • с этой справкой один или оба родителя должны обратиться в территориальный отдел ЗАГСа;
  • в ЗАГСе заполняется бланк заявления о регистрации ребенка;
  • на основании представленных документов сведения о малыше вносятся в реестровую книгу, а гражданам сразу при обращении выдается готовый бланк свидетельства.

Чтобы оформить свидетельство о рождении ребенка не нужно оплачивать госпошлину, этот документ выдается безвозмездно.

Для оформления необходимы паспорта матери и отца (либо одного из них), свидетельство о заключении брака (при наличии), медсправка.

Если семейные отношения между отцом и матерью официально не зарегистрированы, одновременно может быть оформлена бумага об усыновлении.

Как восстановить свидетельство о рождении?

При уничтожении, повреждении или утрате бланка его можно восстановить, обратившись в ЗАГС. Поскольку первичный бланк утрачивает свое юридическое значение, гражданам будет выдан дубликат свидетельства. Для восстановления документа нужно выполнить следующие действия:

  • уплатить госпошлину в размере 350 руб.;
  • обратиться в ЗАГС по месту рождения или фактического жительства несовершеннолетнего гражданина;
  • заполнить бланк заявления на выдачу дубликата;
  • получить документ в день обращения.

Дубликат свидетельства будет выдан в день обращения только в случае, если заявление подано в отдел ЗАГС, где был зарегистрирован факт рождения. Если заявление подается через иное территориальное подразделение ЗАГСа, процедура затянется на время пересылки готового бланка.

Необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельство о браке или о разводе, квитанцию об уплате госпошлины. При отсутствии у них семейных отношений заявитель должен представить документ об усыновлении.

Где и как оформляется свидетельство о рождении ребенка?

Об этом сказано в ст. 15 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» от 15.11.1997 № 143-ФЗ. Бумагу о рождении ребенка можно получить:

  • по месту постоянного или временного проживания обоих родителей;
  • по месту жительства одного из родителей;
  • по месту фактического рождения ребенка.

Если возникает возможность выбора отдела ЗАГСа для регистрации факта рождения, самостоятельное решение будут принимать родители.

Бланк заполняют должностные лица ЗАГСа в течение часа после поступления заявления от родителей.

Форма утверждена на законодательном уровне, а подделка свидетельства влечет уголовную ответственность. На восстановленном документе проставляется отметка «дубликат», при этом исходное свидетельство сразу утрачивает силу.

Возможные проблемы при получении свидетельства о рождении

Хотя в большинстве случаев получение этого документа не вызывает сложностей, выделим потенциальные проблемы, которые могут возникнуть у граждан:

  • если роды происходили вне медицинского заведения (например, дома или в дороге), вместо предоставления справки о рождении понадобится участие лица, принимавшего роды или присутствовавшего на месте появления на свет малыша;
  • если женщина родила за пределами РФ, выдача документа будет осуществляться через систему дипломатических учреждений (консульские или посольские органы);
  • если по уважительным причинам родители не могут самостоятельно обратиться в ЗАГС, получить свидетельство вправе родственники или уполномоченный специалист медицинского родильного заведения.

Сделать свидетельство о рождении родители должны в течение первого месяца жизни ребенка, однако за нарушение этого срока законодательных санкций не предусмотрено.

Регистрация рождения ребенка

  • Как получить свидетельство о рождении ребенка в ЗАГСе
  • Получение свидетельства через Госуслуги
  • Что делать если рождение ребенка прошло при необычных обстоятельствах

Рождение ребенка требует официального подтверждения. Регистрация рождения ребенка проводится в обязательном порядке – на территории России эта процедура контролируется государством. Также она действует для детей, которые родились не на территории России, но являются гражданами РФ. Это следует сделать как можно быстрее. Родителям желательно предварительно выяснить, куда обращаться, чтобы подать заявление, где получить свидетельство и рождении, и сколько у них есть времени на рассматриваемую процедуру. К тому же алгоритм может меняться зависимо от того, где родился ребенок – в роддоме или вне стен медицинского заведения.

Как получить свидетельство о рождении ребенка в ЗАГСе

Загс есть во всех городах и даже поселках, что делает регистрацию документов в нем более доступной. Именно в загсе родители предпочитают регистрировать новорожденного. Здесь же будет выдано свидетельство о рождении и другие документы, которые понадобятся ребенку в дальнейшем. Чтобы пройти регистрацию новорожденного, родители должны пойти в ближайшее отделение загса.

  • Узнать какие документы понадобятся. Рождение малыша связано не только с радостью, но и хлопотами, по оформлению его свидетельства о рождения. Для этого родители должны взять справку из больницы, где родился ребенок. Также потребуется паспорт родителей. В загсе могут попросить другие документы. О необходимости их получения следует уточнить заранее.
  • Написать заявление на выдачу свидетельства о рождении. Форму выдадут в загсе, и сотрудники организации смогут помочь в её правильном заполнении. Поскольку процедура регистрация ребенка для многих людей в новинку, помощь профессионала не помешает.
Читайте также:
Расписание автобусов Автовокзал Котельники. Автостанция Отправление Маршрут проложить

Платить госпошлину не нужно, но только в том случае, когда успели обратиться за регистрацией ребенка до того как после его рождения прошло 30 дней.

Получение свидетельства через Госуслуги

Свидетельство о рождении ребенка можно получить не только после личного посещения загса, но и если есть аккаунт на сайте «Госуслуги». С регистрацией на рассматриваемом портале открывается масса возможностей, потому у большинства жителей России есть аккаунт на сайте.

Если регистрация ребенка будет проходить через «Госуслуги», процедуру можно будет существенно упростить. Нужно сделать несколько шагов:

  • зарегистрироваться на платформе (если ещё не имеете учетной записи);
  • внести личные данные, что запрашивает платформа;
  • перейти в раздел услуг загса, и выбрать регистрацию свидетельства о рождении ребенка;
  • заполнить открывшийся образец заявления, и заполнить его согласно представленному на сайте образцу;
  • отсканировать запрашиваемые документы и прикрепить файлы к заявлению (нужные бумаги будут перечислены на сайте – останется просто свериться со списком);
  • после отправки всего заявленного, система покажет, когда и куда пойти, чтобы забрать готовый документ.

Система напрямую связана с загсом, и именно там отправленные документы будут рассматриваться, а после сотрудники загса выдадут готовое свидетельство о рождении. На госуслугах можете посмотреть не только дату, но и время когда документ будет готов. Чтобы забрать свидетельство о рождении, нужно прийти в загс и принести паспорт. Это важно, поскольку без документа, подтверждающего личность, свидетельство не получить.

Что делать если рождение ребенка прошло при необычных обстоятельствах

Если рождение ребенок произошло в роддоме, матери сразу дают справку о том, что она родила младенца (а в ней информация, кто отец, вступили ли они с матерью в брак и т.п.). Этот документ является основанием для получения свидетельства о рождении. Есть мать родила не в больнице, нужно побыстрее приехать в ближайшее медицинское заведение, где выдадут точно такую же справку. Если роды случились, например, в дороге, потребуются ещё и свидетельские показания, что ребенок родился именно от конкретной женщины. Только после этого можно получить справку, а после и свидетельство.

Как прописать ребенка: правила, примеры и комментарии юриста

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

В Советском Союзе гражданин был обязан прописываться в жилье — так государству было легче контролировать миграцию населения. Современная Россия так и не смогла избавиться от этой практики. Сегодня прописку называют регистрацией, и она необходима для доступа к подавляющему большинству государственных услуг.

Регистрация нужна человеку с первых дней жизни. Прописать ребенка довольно просто, однако и здесь могут возникнуть подводные камни.

  • Зачем ребенку нужна прописка
  • Как прописать ребенка: общие правила
  • Как прописать новорожденного и ребенка до 14 лет
  • От 14 до 18 лет
  • Если родители не живут вместе
  • Временная прописка для ребенка
  • В съемной квартире
  • В жилье не у родителей
  • Комментарии юриста

Зачем ребенку нужна прописка

Для начала разберемся с терминами. Прописка — это советское понятие, которое сегодня официально не используется, хотя все еще широко распространено в языке. В современном законодательстве прописке соответствует регистрация по месту жительства или пребывания.

Каждый человек, который планирует находиться на территории России больше трех месяцев, обязан зарегистрироваться в жилье. Это правило касается и детей, даже новорожденных.

Регистрация может быть постоянной или временной.

  • Постоянную регистрацию также называют регистрацией по месту жительства. Она представляет собой штамп на пятой странице паспорта и действует бессрочно.
  • Временная регистрация (по месту пребывания) — отдельный документ, который выдается на срок от месяца до пяти лет.

Человек может иметь один вид прописки или оба одновременно. Не иметь ее вовсе — правонарушение. И постоянную, и временную регистрацию часто получают россияне, которые уезжают на заработки в другие регионы.

Подать заявление на получение регистрации человек обязан в течение семи дней после прибытия на место проживания. Отсутствие прописки считается административным правонарушением, за него можно получить штраф до 5 тыс. руб.

Только обладатель регистрации имеет доступ к полному спектру государственных услуг. Ребенку без нее не выдадут полис ОМС, паспорт и другие документы, его не получится устроить в детский сад или школу. Государство может не выделить его родителям материнский капитал.

Подробнее читайте:

Как прописать ребенка: общие правила

Процедура довольно простая. Подать документы на регистрацию можно в МФЦ, на портале «Госуслуги» или в Миграционном управлении МВД. Полностью удаленно это сделать не получится — придется предоставить оригиналы документов.

И для временной, и для постоянной регистрации ребенка понадобятся:

  • заявление законного представителя (родителя, опекуна или усыновителя). Его можно заполнить на портале «Госуслуги» или очно;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • паспорта родителей.
Читайте также:
Где находится Памятник Белому Биму. Местоположение Памятника Белому Биму на карте Воронежа и описание

Если ребенок регистрируется у опекуна, понадобится акт органа опеки. Если его нужно прописать в жилье по соцнайму — придется предоставить договор об аренде.

После подачи заявления родителям придет приглашение в МВД, куда нужно будет отнести оригиналы документов. Там же придется и забирать справку о регистрации. Оформление длится от трех дней до недели.

Как прописать новорожденного или ребенка до 14 лет

После появления ребенка на свет родителям дается месяц на получение свидетельства о рождении, а затем еще семь дней, чтобы прописать ребенка. Если это не будет сделано, их могут оштрафовать на сумму до 5 тыс. руб.

С точки зрения законодательства ребенок до 14 лет может быть прописан лишь там, где зарегистрированы его родители. Для того чтобы прописать его у кого-то еще, например у бабушки или дяди, придется оформить опекунство.

Как прописать ребенка старше 14 лет

В 14 лет человек получает паспорт и становится частично дееспособным. С этого момента:

  • ребенок может иметь прописку не у родителей;
  • может сам подать заявление на регистрацию (правда, понадобятся письменные разрешения обоих родителей);
  • может быть прописан в жилье один;
  • его мнение государственные органы и суды будут учитывать при решении споров;
  • должен получать разрешение арендодателя для получения временной или постоянной прописки в съемном жилье.

Как прописать ребенка, если родители не живут вместе

В таком случае можно прописать ребенка у любого из них. Однако место жительства должно быть выбрано по соглашению обоих родителей. При этом не имеет значения, разведены они или состоят в действующем браке, важно лишь, вписаны ли они в свидетельство о рождении.

Чтобы прописать ребенка у матери, понадобится стандартный набор документов. Для регистрации у отца — еще и письменное согласие со стороны матери, а также ее личное присутствие при подаче документов.

Если речь идет о временной регистрации, понадобятся согласия обоих родителей. Если получить их не удастся, конфликт будет решаться в судебном порядке.

Временная прописка ребенка

Как и взрослый, ребенок может получить как постоянную (бессрочную) регистрацию, так и временную. Допустим, молодая семья живет в съемной квартире в Москве. Родители имеют временную регистрацию по месту жительства, а постоянно прописаны в Анадыре. У них рождается ребенок. Нужно ли им срочно ехать на родину и регистрировать его там?

Если родители временно зарегистрировались в съемной квартире, они смогут временно прописать там и ребенка, согласие собственника на это им не потребуется. Временная регистрация никак не ограничит ребенка в правах и даст ему доступ ко всем социальным услугам. Процедура почти не отличается — нужно лишь приложить к стандартному набору документов свидетельства о временной регистрации родителей.

Но надо учитывать, что когда истечет договор аренды, а вместе с ним и период временной регистрации, такой ребенок рискует оказаться совсем без прописки.

Это касается только детей до 14 лет. После получения паспорта на них начинают распространяться общие правила, по которым для любой регистрации необходимо разрешение собственника жилья.

Читайте также:

Как прописать ребенка в съемной квартире

Родитель может обеспечить ребенку до 14 лет регистрацию, которой обладает сам. Если он зарегистрирован в съемном жилье временно — то временную, если постоянно — то постоянную. Однако на практике рантье крайне редко дают согласие на постоянную регистрацию для арендодателей.

«Зарегистрировав у себя арендатора с ребенком, собственник квартиры увеличивает расходы на оплату коммунальных услуг, которые рассчитываются, исходя из количества прописанных в квартире, — объясняет Елена Федорова. — Это особенно болезненно в отсутствие установленных счетчиков на воду. Кроме того, владелец рискует потерять возможность выселить семью с несовершеннолетним ребенком во внесудебном порядке, так как закон обеспечивает максимальную защиту прав ребенка, а суд — процедура длительная. С зарегистрированными несовершеннолетними в квартире, пусть и не членами семьи, квартиру сложнее продать, что отражается на стоимости продажи, а также передать ее в залог».

Как прописать ребенка у родственника, который не является родителем

Допустим, у семьи из Нефтеюганска родился мальчик. У его бабушки есть большая квартира в Москве — родители хотят прописать и поселить ребенка у нее, чтобы он получил хорошее образование. Бабушка не против.

До того как мальчику исполнится 14 лет, это получится сделать, только если бабушка оформит опекунство над ним. Если его родители и она сама на это согласны, никаких сложностей возникнуть не должно. После 14 лет прописать ребенка в бабушкиной квартире можно без оформления опекунства — понадобятся согласия мамы, папы и бабушки.

Вопросы юристу:

— Какие могут возникнуть проблемы у ребенка, который имеет только временную прописку в съемной квартире? Может ли он столкнуться с ограничением прав?

— Законом закреплено, что сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе несовершеннолетних. При этом законодательство не закрепляет приоритета регистрации по месту жительства перед регистрацией по месту пребывания.

На практике же от факта регистрации, в частности, зависит очередность зачисления в образовательные учреждения. Кроме того, ряд социальных гарантий (пенсии, пособия, льготы), получение жилья и земельных участков отдельными категориями граждан связаны с наличием факта постоянного места жительства и при временной регистрации могут оказаться недоступны. Таким образом, спорные ситуации, связанные с ограничением прав при наличии временной прописки, в съемной квартире не исключены.

Читайте также:
Туры во Вьетнам на 9-12 ночей, отели 3-5*, завтраки от 68 642 руб за ДВОИХ - декабрь

— Если родители живут раздельно и один из них хочет прописать ребенка к себе, понадобится ли разрешение второго? Есть ли здесь процедурная разница между отцом и матерью?

— Родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

Таким образом, действовать необходимо по согласию обоих родителей. При наличии споров подается иск с целью определения места жительства детей. Приоритетом обладает тот, кто в большей степени соответствует статусу родителя, является ли он при этом матерью или отцом, не так важно.

— Имеет ли право 14-летний ребенок жить отдельно от родителей, опекунов и других родственников?

— Если ребенок достиг 14-летия, он может жить отдельно, но по соглашению с родителями. С 16-летнего возраста законом предусмотрена эмансипация несовершеннолетнего — объявление полностью дееспособным. Эмансипация возможна, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда. После указанной процедуры учитывать мнение родителей, в том числе на отдельное проживание, не требуется.

Регистрация новорожденного: когда, как, где?

Когда в семье рождается ребенок, встает вопрос о его регистрации (по-старому – прописке). Нужно ли самим куда-то идти или это делается автоматически? Как регистрировать малыша? Нужно ли сразу наделять его собственностью? Рассказывает частнопрактикующий юрист пятигорской компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова.

Общие правила

По закону дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по месту жительства одного из родителей. Автоматически эта процедура не делается. Поэтому Вам необходимо пойти в паспортный стол по месту жительства и принести следующие документы.

  1. Свидетельство о рождении ребенка.
  2. Паспорта обоих родителей.
  3. Домовую книгу. Она есть у каждой квартиры. Но даже если Вы не можете ее найти, это не страшно. Вам заведут новую.
  4. Заявление на регистрацию ребенка по месту жительства родителей. Образец такого заявления Вы найдете на стенде в паспортном столе.
  5. Согласие на такую регистрацию (дает второй родитель, если мама и папа прописаны в разных местах). Образец согласия Вы также найдете в паспортном столе. Оно пишется в свободной форме от руки или печатается на компьютере.

Всё это бесплатно. Никаких госпошлин или других трат нет.

Что делать, если прописанные в квартире мама или папа не собственники этого жилья? Для регистрации ребенка это значения не имеет. Так же, как не требуется согласие кого-либо из собственников жилья.

Куда обращаться?

Итак, после рождения ребенка, получив свидетельство о рождении, вам необходимо:

  • обратиться в паспортный стол, предоставить все документы для прописки;
  • получить домовую книгу (которую вы сдали в паспортный стол) с отметкой о прописке ребенка по указанному адресу;
  • получить «квиточек» о регистрации ребенка. Лучше всего хранить его вместе со свидетельством о рождении. Этот бланк, полученный в паспортном столе, служит подтверждением «прописки» по адресу родителей (так вам не придется носить повсюду домовую книгу).

Нужно ли наделять ребенка собственностью?

Ребенку после рождения и регистрации в квартире не нужно выделять ее часть в собственность. Это законом не предусмотрено. Но если захотите, сделать так можно. Впрочем, если Вы планируете до 18-летия ребенка продать эту квартиру, лучше не наделять его собственностью. Иначе у Вас возникнут сложности с органами опеки. Также исключением является покупка жилья с привлечением материнского капитала. Но это уже отдельная история и к «прописке» как таковой отношения не имеет.

Когда ребенок должен быть зарегистрирован в квартире?

Родители, не оформившие регистрацию ребенка по месту жительства в течение месяца после рождения ребенка, рискуют получить штраф от 2 тысяч до 5 тысяч рублей (согласно Кодексу об административных нарушениях). Оштрафуют вас по наводке бдительных соседей, домкома и даже участкового педиатра. Помимо этого, ребенка «без прописки» не устроишь в детский сад, его сложнее прикрепить к поликлинике и прочее.

Особый случай, когда один из родителей (чаще всего это бывает отец) не общается ни со вторым родителем, ни с самим ребенком и при этом не дает согласия на прописку малыша по адресу матери. В этом случае есть два варианта.

  1. Обращаться в паспортный стол и, объяснив ситуацию, прописывать ребенка у себя. А в случае отказа обжаловать его в суде.
  2. Пробовать договориться с отцом (или матерью) ребенка. Если этого сделать не получается, то также нужно идти в суд.

Может ли ребенок выписаться из квартиры, в которой был зарегистрирован родителями?

После того, как ребенку исполнилось 14 лет, он может прописаться отдельно от родителей: к бабушкам-дедушкам, дядям-тетям и другим родственникам. Но для этого ему обязательно нужно получить согласие собственника квартиры (или дома), в которой он хочет быть зарегистрирован.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: