Процедура оформления договора купли-продажи дома с земельным участком в 2022 году

Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.

Эксперты в статье

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Какие документы нужно подготовить:

  • паспорт продавца;
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака;
  • нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
  • документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
  • справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
  • справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
  • документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.

Ольга Фрик, нотариус:

— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Как правильно провести показ

Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

Читайте также:
Достопримечательности Балаклавы: лучшие туристические места, фото и описание, карта

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Договор купли-продажи земельного участка на 2021 год

Чтобы продать участок другому физическому или юридическому лицу, нужен договор купли-продажи. Его заключают в простой письменной форме. Разберемся, что нужно включить в договор, как его расторгнуть и что делать, если вместе с участком продается дом.

Порядок оформления договора

Владелец земельного участка имеет право распоряжаться им как захочет, в том числе продать любому человеку или организации. Но при условии, что на земле нет обременений или других ограничений. Еще одно условие — продать и купить можно только участок, который прошел государственный кадастровый учет.

  • Для оформления сделки и передачи права собственности заключают договор купли-продажи. Он составляется в письменной форме, а подписывают его и продавец, и покупатель. Нарушение этих двух условий приведет к тому, что договор признают недействительным. Статья 550 Гражданского Кодекса РФ.
  • Всего понадобится три договора: один для покупателя, один для продавца и один для Росреестра.
  • Заверять у нотариуса договор не обязательно. Но если в сделке участвуют несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или «долевики», то к нотариусу сходить придется.

Содержание договора

В договоре должны быть в обязательном порядке прописаны все существенные условия:

  1. Стороны договора. В этой части должны быть приведены все данные, которые нужны, чтобы понять, кто и с кем заключает договор. Физлица указывают свои фамилию, имя, отчество, место жительства и данные паспорта. Организации – наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, данные директора.
  2. Предмет договора. Это сам земельный участок. Его номер по кадастру, точный адрес, категория земли, ВРИ и площадь.

Дополнительно стоит сослаться на документ, который подтверждает право собственности продавца на участок: прописать, кем и когда он выдан, на каком основании (купля-продажа, наследование, мена, приватизация и пр.).

Право собственности на участок подлежит государственной регистрации – то есть об этом должна быть сделана запись в ЕГРН. В договоре указывается номер регистрации в реестре. Его можно узнать, заказав выписку через специальный сервис ЕГРН.Реестр. Статья 554 Гражданского Кодекса РФ, статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Выписка из ЕГРН на земельный участок состоит из 4 разделов:

  • сведения о характеристиках объекта недвижимости;
  • сведения о зарегистрированных правах;
  • описание местоположения земельного участка;
  • сведения о частях земельного участка.

Выписка на земельный участок о переходе прав собственности – несколько иной документ. Из него можно узнать кадастровый номер, адрес и категорию земли, собственников.

Для покупателя наиболее интересна информация о категории земель, ведь от этого зависит, как он сможет в дальнейшем распоряжаться участком. Например, если земля относится к категории сельскохозяйственного назначения, выделенного под ЛПХ, на них нельзя возводить постройки. На землях поселений ИЖС можно возвести дом или другую постройку и даже получить прописку и адрес, однако, если дом не построить за 10 лет, придется платить двойные налоги.

Кстати, указанная в выписке кадастровая стоимость земельного участка позволит сразу высчитать размер налога, который новому владельцу нужно будет платить.

В первом разделе также можно узнать площадь участка в квадратных метрах, номер, под которым участок поставлен на учет, кадастровые номера надела и каждого его объекта и иные характеристики.

Далее в документе представлена информация о владельце земли, перечне правоустанавливающих документов на объект, данные об имеющихся ограничениях и обременениях и сведения об изъятии участка для муниципальных или государственных нужд.

  1. Цена. Стоимость, за которую участок будет продан, и порядок передачи денег от покупателя к продавцу должны быть прописаны в договоре. Если цена сделки не указана, она не считается согласованной сторонами, поэтому, с точки зрения закона, договор не является заключенным. Статья 555 Гражданского Кодекса РФ.
  1. Права и обязанности сторон. В этой части должно быть прописано, что продавец принимает на себя обязанность передать право собственности на участок покупателю, а сам покупатель в свою очередь оплатить и принять участок. Статья 556 Гражданского Кодекса РФ.
  1. Данные об ограничениях на участке. В договоре продавец обязан сообщить, есть ли на участке обременения (залог, аренда и др.) или какие-либо ограничения в обращении. Чтобы это не стало сюрпризом, покупателю лучше заранее «пробить» участок по госреестру недвижимости и узнать обо всех возможных проблемах.
Читайте также:
Фотографии Аптеки-музея во Львове

Если продавец даст покупателю ложную информацию об участке, то покупатель сможет потребовать пересмотреть цену сделки или расторгнуть договор с возмещением убытков. Такое возможно, к примеру, если нет разрешения на застройку участка, сокрыты качественные свойства земли, данные об использовании соседних земель. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

  1. Порядок передачи участка. В договоре обязательно нужно прописать, в какой момент участок переходит к покупателю по акту приема-передачи. Можно решить, что договор одновременно является актом и участок переходит сразу после подписания.

Что не нужно прописывать в договоре

В Земельном кодексе есть несколько условий, которые стороны могут прописать в договоре, но они не будут действовать по закону. В этот список попадают следующие условия:

  • Сохранение за продавцом права в любой момент выкупить землю по собственному желанию;
  • Ограничение на последующие возможности покупателя распоряжаться участком, в том числе ограничение ипотеки, сдачи земли в аренду и других сделок;
  • Ограничение ответственности продавца на случай, если право на земельный участок решать предъявить третьи лица. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Образец договора купли-продажи земли

Договор можно составить с юристом или самостоятельно. Если решите оформлять сделку сами, то можно воспользоваться типовым договором № 275, который зарегистрирован в Минюсте РФ 10.06.1993 года.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на участок;
  • Документ, который подтверждает право собственности продавца на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения, акт госоргана о передаче земли в собственность и пр.);
  • Заверенное у нотариуса письменное согласие других собственников на продажу участка;
  • Документы, подтверждающие отсутствие долгов по содержанию участка (если такие документы есть).

Покупателю перед заключением сделки обязательно следует проверить участок по кадастровой карте и выписке из ЕГРН. Это позволит заранее узнать, возможны ли какие-то проблемы с участком. По кадастровой карте проверьте точную площадь, границы участка, назначение и ВРИ участка и ближайших земель, кадастровую стоимость, с которой придется платить налог (если это предусмотрено регионом). Из выписки ЕГРН можно узнать информацию о количестве сделок с участком, наличии среди собственников детей, наложении ареста на участок или передаче его в залог.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

  1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
  2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
  3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
  4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
  5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Покупая участок земли, дом или квартиру, не забывайте об осторожности. Перед сделкой всегда проверяйте недвижимость и продавца. Сервис ЕГРН.Реестр поможет защитить себя от мошенников.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

И для чего он нужен

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

  • Самые важные термины
  • Как оформить договор купли-продажи квартиры
  • Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
  • Сколько регистрируется право собственности на квартиру
  • Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
  • Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
  • Как восстановить договор купли-продажи квартиры
  • Как переоформить договор купли-продажи квартиры
  • Кто платит за договор купли-продажи квартиры
  • На что обратить внимание в договоре
  • Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
  • В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Читайте также:
Основные правила и нормы ввоза алкоголя в республику Беларусь .

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю квартиры считается исполненной».

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

  1. Долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
  2. Квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
  3. Квартиру с пожизненной рентой.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим. Как минимум понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате Великой Отечественной войны, людей с инвалидностью первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

У нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи . Эту работу уже сделал нотариус.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Читайте также:
Куда сходить в Москве осенью 2022 года: с ребенком, с семьей (бесплатно)

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи , за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т—Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.

Читайте также:
Метро Берлина – самая старая подземка страны

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

  1. Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
  2. Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
  3. Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
  4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
  5. Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

  1. Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
  2. Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
  3. Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
  4. Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
  5. Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Как провести куплю-продажу квартиры

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена с крупными суммами денежных средств, поэтому проводить ее нужно продуманно и взвешенно. При покупке квартиры в ипотеку, ход сделки определяет банк, он же и контролирует все этапы, составляет договор. При самостоятельной покупке/продаже ответственность лежит на сторонах договора, поэтому важно ничего не упустить, максимально все предусмотреть.

Перед вами полный пошаговый разбор совершения сделки покупки или продажи недвижимости в 2021 году, с учетом всех последних изменений и требований законодательства.

Что подразумевают под термином «купля-продажа квартиры»

Сначала разберемся в основной терминологии, которая используется при оформлении сделки.

Что такое договор купли-продажи

Сделка покупки-продажи недвижимости оформляется соответствующим договором. Это документ, подтверждающий юридическое соглашение между продавцом и покупателем о передаче/принятии объекта недвижимости на установленных условиях и за оплату в определенной сумме.

Договор подтверждает переход права собственности от одной стороны договора к другой, является основным для подтверждения проведения сделки, предъявляется в суде в случае ее оспаривания. Обычно договора купли-продажи оформляются при покупке квартиры на вторичном рынке.

Основные термины

В сделке купли-продаже могут применяться следующие термины:

  • Аванс (задаток). Денежная величина, которая передается продавцу в счет будущего платежа за приобретение недвижимости для обеспечения заключения сделки.
  • Акт приема/передачи. Документ, подтверждающий факт исполнения условий договора.
  • Банковская ячейка. Банковский сейф, который используют для передачи сторонами денежных средств.
  • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий, кто является собственником квартиры по закону.
  • Госрегистрация сделки. Фиксация перехода прав на недвижимость от одной стороны сделки другой.
  • Обременение. Наличие ограничений на продажу недвижимости, т. е. продавец не сможет осуществить сделку без согласования с другими лицами, например, с банком.
  • Правоустанавливающие документы. Официальные документы, которые подтверждают права собственника на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. д.
  • Прямая сделка (свободная продажа). Простая сделка в которой участвуют две стороны продавец и покупатель.
  • Альтернативная сделка. Когда любой из участников сделки собирается продать одну квартиру и одновременно приобрести другую.

Стороны договора купли-продажи

При прямой сделке у договора будет две стороны:

  • Продавец. Тот, кто реализует квартиру.
  • Покупатель. Тот, кто приобретает.

Интересы сторон могут представлять доверенные лица, при наличии соответствующих полномочий.

При альтернативной сделке, в ней будет участвовать 3 участника:

  1. Покупатель, приобретающий объект недвижимости. Он вносит основную сумму и передает деньги участнику №3.
  2. Продавец, который продает одну квартиру и покупает другую. Он или не получает деньги, по условиям договора, а доплачивает участнику №3 или получает разницу, если приобретаемая квартира стоит дешевле покупаемой.
  3. Продавец, продающий квартиру. Получает деньги за свою квартиру в полной сумме от 1 и 2 участника.
Читайте также:
Курортный сбор в России в Крыму, Алтайском, Ставропольском и Краснодарском крае в 2022 году: как взимается, кто освобожден от уплаты

Альтернативные сделки лучше доверить проводить грамотному риэлтору, т. к. требуется проверка каждого этапа.

Сторонами договора могут выступать физические или юридические лица, предприниматели. Может быть несколько продавцов или покупателей по одному договору. В сделке могут принимать участие несовершеннолетние дети.

Содержание договора

Что должен содержать договор купли-продажи:

  • Стороны договора. Данные продавца и покупателя.
  • Предмет договора. Это приобретаемая недвижимость с ее полными характеристиками: адрес, площадь, существенные признаки.
  • Наличие/отсутствие обременений.
  • Условия договора. Договор должен содержать существенные условия проведения сделки, определено, что это именно договор купли-продажи, а не дарения или наследования.
  • Цена. Стоимость недвижимости является главным существенным условием договора.
  • Срок и способ расчетов.
  • Перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением с указанием их прав.

Следующие условия являются дополнительными, будут они в договоре или нет стороны решают самостоятельно:

  • Дата фактической передачи квартиры покупателю.
  • Срок выписки зарегистрированных в квартире.
  • Состояние объекта недвижимости.
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Как будут решаться споры.
  • Штрафные санкции за невыполнение обязательств по договору.

Договор заключается в простой письменной форме и подписывается всеми участниками сделки.

При продаже доли квартиры, если участником является несовершеннолетний ребенок, договор должен быть заверен у нотариуса. Это касается также сделок, по которым квартира передается с условием выплаты собственнику пожизненных средств на содержание.

Акт приема-передачи квартиры

Акт служит подтверждением факта передачи квартиры, исполнения продавцом обязательств по договору, фиксирует состояние объекта на момент составления документа, т. е. при передаче ключей.

Без акта сделка может быть признана судом недействительной.

Акт составляется в двух экземплярах и должен содержать следующую информацию:

Указание наименования документа, места и даты составления.

  • Паспортные данные сторон договора.
  • Адрес объекта.
  • Показания счетчиков воды, электричества, газа.
  • Описание состояния квартиры на момент передачи ее покупателю.

Вот пример готового акта приема-передачи квартиры:

При обнаружении недостатков, они отражаются в акте и указывается, каким образом они будут устраняться. Если передача денег уже произведена, этот факт также должен быть зафиксирован в документе.

Какие документы нужны для оформления договора

Чтобы зарегистрировать сделку, потребуются следующие документы:

  • Свежая выписка из ЕРГН на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Технический паспорт на квартиру.
  • Паспорта участников сделки.
  • Согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке).
  • Справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
  • Если собственником недвижимости является несовершеннолетний, потребуется разрешение органа опеки.

Стоимость оформления договора купли-продажи

Государственная пошлина за регистрацию сделки для физических лиц составляет 2000 руб. Если приобретается доля в общей площади стоимость составит 200 руб. Госпошлина для юридических лиц 22000 руб.

Также придется заплатить за нотариальное заверение сделки и услуги риэлтора, если они были использованы.

На кого ложатся финансовые затраты

Это зависит от вида затрат:

  • Госпошлину оплачивает покупатель.
  • За нотариальное удостоверение платит сторона, вы ступающая инициатором такой операции.
  • За услуги риэлторской конторы платят по соглашению сторон.

Расценки на оформление договора разными способами

Стоимость сделки зависит от региона места нахождения недвижимости. Вот средние цены по Москве и Санкт-Петербургу.

Вид оформления

Цена составления договора купли-продажи

Цена услуги

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется в обязательном порядке

0,5% от суммы сделки

Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется по желанию сторон

3000+от 0,1 до 0,4% от суммы сделки

Услуги агентства недвижимости

От 40000 руб. +1% от суммы сделки

Услуги частного риэлтора

От 20000 руб. +1% от суммы сделки

На что обратить внимание при оформлении договора

Есть моменты, на которые следует обязательно обратить внимание при составлении договора купли-продажи:

  • Залог квартиры в случае неоплаты. Если квартира приобретается за счет заемных средств, будет ли она являться объектом залога, какие действия полномочен совершать кредитор в случае неоплаты долга.
  • Наличие согласия на продажу от родственников продавца. Если супруги состоят в зарегистрированном браке, а стороной сделки является только супруг (га), то второй член семьи должен дать обязательное согласие на сделку.
  • Наличие несогласованных перепланировок. Часто в квартирах осуществляется капитальный ремонт, заменяются технические характеристики помещения. При изменении технического плана, новый должен быть согласован в жилищной комиссии. Если перепланировка не согласована, это может привести к требованию уполномоченных органов вернуть все в первоначальное состояние.
  • Отсутствие психических расстройств у продавца. Если у вас возникли сомнения, вы можете запросить справку из медицинского учреждения. В противном случае родственники продавца могут подать в суд и признать сделку ничтожной.
  • Отсутствие жильцов, пропавших без вести или находящихся в местах лишения свободы. Проверить следует обязательно, т. к. они могут иметь долю в квартире.
  • Длительность нахождения недвижимости в собственности. Если продавец продает только что купленную квартиру, это вызывает сомнения, все ли с ней в порядке.
  • Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Нужно потребовать справку от управляющей компании или ЖЭУ, сверить показания счетчиков.
  • Отсутствие арестов и других обременений. Проверяется по выписке из ЕГРН, при этом она должна быть датирована не ранее 30 дней до начала сделки.
  • Отсутствие прописанных в квартире. Продавец должен предъявить справку об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц на момент сделки или обязательство их выписки в установленный срок.
  • Заверения сторон. Все обязательства сторон фиксируются в договоре купли-продаже.
  • Мебель. Если вместе с квартирой передается мебель, она отражается в акте приема-передачи объекта вместе с характеристикой.
Читайте также:
Краснодарский край станица Голубицкая: лучшие фото поселка и пляжа, описание курорта

Как оформить договор купли-продажи недвижимости

Сделка состоит из нескольких этапов.

Подготовка документации

Продавец запрашивает в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, находит правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, собирает необходимые справки (из УК, о зарегистрированных в квартире, согласие родственника).

Утверждение условий сделки и составление договора

Может быть заключен предварительный договор купли-продажи. Продавец и покупатель согласовывают условия сделки, если предусмотрены аванс или задаток, заключаются соответствующие соглашения.

Составляется договор купли-продажи.

Выезд на сделку

Имея на руках договор и пакет подготовленных документов, оплачивается госпошлина. Стороны готовы к регистрации сделки.

Подписание договора и передача финансовых средств

Договор подписывается в присутствии нотариуса или сотрудников регистрирующих органов и передается на регистрацию. После регистрации перехода прав на недвижимость деньги перечисляются продавцу.

Передача квартиры

После получения документов или уведомления из Росреестра ключи от квартиры передаются покупателю.

Способы подачи документов

Документы можно подавать разными способами.

Способ

Особенности

Принимают не во всех населенных пунктах

Документы принимают везде

Ветераны ВОВ, инвалиды 1 и 2 группы могут вызвать представителя специалиста из Росреестра на дом, позвонив по телефону территориального отделения

При оформлении сделки через нотариуса, он сам отправляет их на регистрацию

Нужно сделать опись документов и отправить их заказным письмом с уведомлением в адрес территориального отделения Росреестра, который можно узнать на его сайте. При этом подлинность подписей договора заверяется в нотариальном порядке.

Посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра

Сроки оформления договора

Договор будет зарегистрирован в следующие сроки:

  • Через МФЦ в течение 9 рабочих дней.
  • При подаче документов в Росреестр за 7 дней.
  • Через нотариуса 3 дня, если документы поданы в электронном виде 1 день.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Если в договоре не указано иное, договор считается бессрочным.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Признать договор недействительным может только суд. В каких случаях это возможно:

  • договор не соответствует требованиям законодательства;
  • выявлено, что он заключен с помощью угроз и насилия;
  • не оформлено согласие органа опеки;
  • сделка признана фиктивной;
  • продавец оказался недееспособным по суду, действовал без опекуна;
  • нет согласия супруга;
  • доказано, что продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

Виды недействительных сделок

Основные причины

Последствия

Договор купли-продажи замаскирован под дарение

При оспаривании сделки покупатель не сможет вернуть свои деньги

Если в договоре занижена фактическая сумма сделки

Покупатель не сможет вернуть разницу между реально переданной суммой и суммой, указанной в договоре

Продавец не выполнил требования законодательства, нарушил законные интересы несовершеннолетних, права законных наследников и т. д.

Сделка будет признана ничтожной

Сделка совершена по поддельным документам

Наступает административная или уголовная ответственность

Как расторгнуть договор

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон.

По соглашению сторон

Если стороны обоюдно передумали заключать сделку, она может быть расторгнута в любой момент до регистрации в Росреестре. Если деньги уже переданы, нужно оформить соглашение о расторжении и порядок их возврата.

После регистрации сделка считается заключенной, и расторжению может подлежать только по суду.

По требованию одной из сторон

До регистрации сделки отказаться может и одна сторона, если другая сторона нарушит его условия. Однако при несогласии второй стороны для этого может потребоваться обращаться в суд.

Как восстановить договор купли-продажи

При утере договора купли-продажи, его можно восстановить. Если сделка была совершена до января 1998 г., нужно обращаться в БТИ. Более поздние договора хранятся в Росреестре. Можно оформить запрос на предоставление копии договора как в сам Росреестр или через МФЦ.

Особенности переоформления договора

Любые изменения, которые стороны хотят внести в договор после его подписания до регистрации в Росреестре, оформляются дополнительным соглашением к договору. Оно будет являться неотъемлемой частью договора и подлежит также регистрации.

Если документы в Росреестр уже поданы, можно подать запрос на аннулирование сделки и расторжение договора, затем оформить дополнительное соглашение и подавать документы на регистрацию по новой.

Что такое депозитный счет у нотариуса?

Это способ, выступающий альтернативой банковской ячейки. Покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса, у которого был заверен договор купли-продажи. После регистрации договора в Росреестре и перехода права собственности продавец предоставляет в нотариальную контору договор, взамен ему передается чек, который можно обналичить или перечислить средства на свой счет. Услуга платная, стоимость 1000–3000 руб.

Какой порядок купли-продажи части земельного участка

Продать часть участка можно, если сформировать ее как самостоятельный объект и поставить на кадастровый учет. Участок может быть образован, например, путем разделения исходного земельного участка на два новых.
После того как часть участка станет самостоятельным объектом недвижимости, им можно распоряжаться как любым другим участком. Чтобы продать его, нужно будет составить и подписать договор купли-продажи в виде единого документа, передать участок покупателю и зарегистрировать переход к нему права собственности.
Если вариант с формированием самостоятельного земельного участка вам не подходит, вы можете продать долю в праве на участок. Тогда вы с покупателем станете его долевыми собственниками.

Читайте также:
Как поехать в Турцию самостоятельно, без турфирмы. Пошаговая инструкция

1. Как сделать часть земельного участка самостоятельным объектом
Сформировать часть земельного участка как самостоятельный объект можно по общим правилам образования (формирования) участков.
Например, вы можете разделить исходный земельный участок, и тогда вместо одного в вашей собственности будет два участка или больше (п. 1 ст. 11.2, п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ). Для этого вам, в частности, потребуется провести кадастровые работы, подать заявление о проведении кадастрового учета и госрегистрации ваших прав на образованные земельные участки (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, п. 3 ч. 1 ст. 15, п. 2 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если исходный земельный участок находится в долевой собственности, следует дополнительно руководствоваться особыми правилами раздела имущества в долевой собственности. В частности, потребуется соглашение сособственников об условиях раздела. При этом вновь образованные участки также будут в общей собственности, если сособственники не установят иное (п. 1 ст. 252 ГК РФ, п. 5 ст. 11.2, п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 260 ГК РФ). До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи (см. Позицию ВС РФ, п. п. 1, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Можно ли избежать формирования нового участка, но при этом передать право на него
Да, вы можете продать покупателю долю в праве на исходный участок. Тогда этот участок поступит в вашу с ним долевую собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). Следовательно, в дальнейшем вы должны будете соблюдать правила пользования и распоряжения участком в долевой собственности. Например, если вы решите продать свою долю, вы должны будете соблюсти преимущественное право покупки, которое есть у другого собственника (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Учтите, что при продаже доли в праве покупатель не получит в собственность физическую часть участка. Однако вы можете составить соглашение о порядке совместного пользования участком и определить в нем конкретные части участка, которыми каждый из вас будет пользоваться.

2. Как оформить куплю-продажу части земельного участка
После того как вы сделали часть участка самостоятельным объектом, продавать его нужно по общим правилам продажи земельных участков.
Составьте договор в письменной форме в виде единого документа. Иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ). Для подтверждения факта передачи участка составьте передаточный акт. В акте можно, в частности, указать состояние земельного участка, какие документы передаются покупателю вместе с ним.
С момента передачи участка и подписания сторонами акта приема-передачи земельный участок считается переданным покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако если факт передачи недвижимости зафиксирован в договоре, она считается переданной покупателю даже без акта (см. Позицию ВАС РФ, АС округов, СОЮ).
Следует зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. С момента регистрации к покупателю перейдет право собственности на него (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор купли-продажи участка регистрировать не нужно.

Материал статьи взят из открытых источников

Остались вопросы к адвокату по данной тематике?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Процедура оформления договора купли-продажи дома с земельным участком в 2022 году

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги – она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
  • Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Читайте также:
Список фраз и слов, которые туристы говорят по ошибке в разных странах мира

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости – как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
  • свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

  • в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
  • в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
  • дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
  • через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

Мюнхенский университет Людвига-Максимилиана

Мюнхенский университет Людвига-Максимилиана

  • Описание
  • Учебные программы и ЦЕНЫ
  • Дополнительно оплачивается
  • Варианты проживания
  • Фото
  • Вопросы и Ответы (1)

1472 год – основание университета в немецком городе Ингольштадт Баварско-Лансдхутским герцогом Людвигом IX Богатый. Начало XIX века – король Баварии Максимилиан I Баварский приказывает переместить вуз в город Ландсхут. Через 26 лет сын Максимилиана I – Людвиг I Баварский перемещает учебное учреждение в Мюнхен. Затем университет получил имя его основателя и короля Максимилиана (Ludwig-Maximilians-Universität München).

На сегодняшний день LMU – лучший вуз Германии, в Европе занимает почетную 9-ю строчку и 30-ю в мировом рейтинге. LMU – это 18 факультетов, которые предлагают:

  • 126 магистерских программ, из которых 22 из них на английском;
  • 95 бакалаврских программ на немецком языке,
  • 27 докторских программ.

Всего обучается около 50 000 студентов из которых 15 % – иностранцы. Наиболее популярные направления: история, биология, медицина, психология, юриспруденция и экономика.

Визитная карточка вуза – интернациональность и возможность комбинировать специальности в различных вариациях.

Читайте также:
Достопримечательности Балаклавы: лучшие туристические места, фото и описание, карта

Стоимость обучения в Мюнхенском университете

Германия славится своей бесплатной системой образования не только для своих граждан, но и для иностранцев. LMU – не исключение, но некоторые специальности, как например Школа менеджмента, являются платными.

Единственные расходы на образование – взнос за семестр (обычно 128 €). При поступлении можно узнать точную сумму. Затраты на обучение варьируются от 250 € до 500 €. Но к ним следует добавить траты на проживание в стране от 2400 € до 4000 € в год (в них обязательно нужно закладывать от 300 € до 600 € на жилплощадь, которая в Мюнхене стоит весьма недешево).

Есть вариант разместиться в общежитии университета (270 € в месяц за обычный номер и 350 € за апартаменты), правда мест всем желающим обычно не хватает. Studentenwerk – специальная служба, помогающая с поиском жилья первокурсникам, обращаться в нее следует максимально быстро после поступления. Национальная виза обойдется в сумму около 8000 € + мед. страховка – 600 €.

Стоит отметить, во время обучения студентам разрешается работать, что может помочь сократить часть расходов.

Стипендии и гранты

Стипендии слушателям бакалаврских и магистерских программ университетом не предоставляются. Рассчитывать на стипендию могут лишь студенты докторантуры и постдокторантуры. Правда все же возможность обучаться бесплатно есть, за счет германских государственных стипендий и грантов, которые могут получить слушатели определенных специальностей от разных фондов. Например, грант DAAD покрывает до 100% расходов, Mavista Scholarship от 43%, Rosa-Luxembourg-Stiftung – 100%. Максимальные возможные затраты 13 000 €.

Студенческая жизнь

В LMU часто проходят благотворительные мероприятия, на художественную и политическую тематику проводятся выставки и организуются кинопоказы. Также неотъемлемой частью общественной жизни являются различные конференции, познавательные экскурсии и красочные фестивали.

Организаторы – традиционно преподаватели и учащиеся университета, где поддерживается развитие активной гражданской и жизненной позиции.

Также в студенческое сообщество входит несколько крупных объединений. Это, например: Ассоциация студентов юриспруденции (ELSA) и Объединение студентов из-за границы. Кроме своих собственных, в LMU ведут свою деятельность и подразделения международных студенческих организаций (AIESEC, AEGEE).

Как поступить в LMU

1) Итак, вы решили поступать в LMU, для начала нужно связаться с приемной комиссией, которая вас подробно проконсультирует;

2) Документы, которые нужно будет подготовить:

  • заполненная аппликационная форма;
  • официально заверенный перевод диплома и аттестата;
  • академическое резюме (CV);
  • мотивационное письмо;
  • сертификат, подтверждающий владение немецким или английским языком, для немецкого это, например:
  • DSH (минимальный уровень 2);
  • TestDaF (уровень не менее 4 баллов);
  • диплом немецкого вуза о сдаче итоговых экзаменов в одном из штудиенколлежей (уровень, как минимум, средней школы);

Английские программы магистратуры:

  • TOEFL (не менее 80);
  • IELTS (не менее 6,5);

3) Отправить документы можно почтой или курьерской службой. Крайние сроки подачи заявок: 15 июля, если начинать учебу в зимнем семестре; 15 января, если в летнем (могут отличаться в зависимости от некоторых курсов). Помните, что заявки, доставленные после дедлайна, не рассматриваются!

4) Два месяца – обычный срок рассмотрения заявки. Для зимнего семестра ответ приходит в конце августа, для летнего в конце февраля;

5) Последний шаг – оформление визы в ФРГ ( 4-х недели и больше – обычный срок рассмотрения документов);
Особенности для граждан РФ

В российских школах учатся 11 лет, а в германских 13, поэтому подать документы в германский вуз сразу после завершения учебы в российской школе невозможно. Но существует несколько способов это сделать:

  1. Studienkolleg (Штудиенколлег) – колледж, специализирующийся на довузовской подготовке студентов из-за рубежа для их дальнейшего обучения в вузе на немецком языке (обязательно подтвержденное знание немецкого языка на минимальном уровне В1 или В2);
  2. Аттестат об среднем образовании, полученный в 2015 году и далее: отучится 1 год в аккредитованном вузе по тому профилю, по которому планируется дальнейшее обучение в Германии, если до 2015 – отучится 2 года;
  3. С диплом бакалавра вы можете поступить на любую специальность по программе бакалавриата или в магистратуры на такую же или похожую изучаемую специальность;

Известные выпускники LMU

  • Томас Манн (1875 – 1955 гг.) – немецкий писатель (Нобелевская премия по литературе за роман «Будденброки. История гибели одного семейства»);
  • Макс Вебер (1864 – 1920 гг.) – немецкий социолог, чьи идеи оказали большое влияние на развитие общественных наук, в особенности – социологии;
  • Вильгельм Конрад Рентген (1845 – 1923 гг.) – немецкий физик, открывший икс-излучение, которое мы знаем как рентгеновские лучи (первая в истории физики Нобелевская премия);

Интересные факты

  • Одни из крупнейших исследовательских центров в Германии находятся при LMU
  • Ещё во времена, когда университет располагался в Ингольштадте, одним из его профессоров – Адамом Вейспаунтом был основан легендарный и загадочный орден иллюминатов;
  • Лингвистический центр LMU специализируется на 40 языках, каждый студент может учить один из них совершенно бесплатно;

Мюнхенский университет Людвига-Максимилиана предлагает пройти обучение и получить высшее образование по учебным программам Бакалавриата и Магистратуры. Минимальная цена обучения от 15854Р. На этой странице вы найдете подробное описание, цены, отзывы студентов и дополнительную информацию. Специалисты ЮниВестМедиа окажут вам помощь в подготовке к поступлению в ВУЗ.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: